契約不適合とは

新築住宅の契約不適合責任とは
新築住宅で問題が発生した場合の契約不適合責任
という制度について詳しく説明します。
もし、新築住宅に問題があった場合、契約不適合責任を追及することができます。
ただし、この責任には期限がありますので注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に合わない状態を指します。
不動産の場合、物理的な問題だけでなく、法的な要件を満たしていない場合も契約不適合とみなされます。
契約不適合が重大な場合、修繕や損害賠償の請求だけでなく、契約解除も可能です。
法的な契約不適合の例としては、「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」といったケースが該当します。
契約不適合責任とは
新築住宅で契約内容と異なる契約不適合が発生した場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と定められています。
ここでいう「履行の遂行」とは、法的に有効でなかった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求なども含まれます。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社か個人かによって、法律上の責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければならない」と定められています。
したがって、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
売主個人の場合も同様の責任がありますが、一定の条件が異なることもあります。
※この文脈では、新築住宅の契約不適合責任について詳しく説明しました。
新築住宅の取得契約における瑕疵担保責任と瑕疵担保責任保険について
2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約では、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことが法律によって規定されています。
瑕疵担保責任とは、契約に合わない状態の住宅を販売した場合に負う責任であり、売主が会社の場合、通常は瑕疵担保責任保険に加入しています。
瑕疵担保責任とは、住宅の建築や設備に不備や欠陥があった場合に販売業者が負う責任のことです。
つまり、住宅が取得契約時の条件に合わない状態であった場合、売主はその不具合を修復する責任があります。
この瑕疵担保責任は、契約不適合責任とも呼ばれます。
特に、新築住宅の取得契約においては、2000年4月1日以降に締結されたものに限り、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことが法律で定められています。
つまり、住宅を購入した後の10年間において、住宅に起因する問題や欠陥が発生した場合、売主はそれを解決する責任を負います。
一方、売主が会社である場合、ほとんどの場合、瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、売主が瑕疵担保責任を果たせなかった場合に、購入者が被る損害を保障するものです。
保険に加入することで、売主は自身の責任を充分に果たすことができるだけでなく、購入者も万が一のトラブルに備えて保護されることができます。
瑕疵担保責任保険に加入することは、売主と購入者の双方にとって安心と保護をもたらす重要な手段です。
購入者は、新築住宅を購入する際には、瑕疵担保責任保険について売主に確認することをおすすめします。